近期，北京三中院对位于顺义区一处存在违建的别墅进行了网络询价、展示、拍卖、拆违过户、交付等一系列程序，用更信息化的执行方式有效完成了执行工作
案件背景
2019年底，中国工商银行北京某支行就北京仲裁委员会作出的生效仲裁裁决向北京三中院申请强制执行，请求被执行人樊某向其支付贷款本金、利息、仲裁费等共计800余万元。经查，被执行人樊某将其名下位于北京市顺义区右堤路的房产作为抵押物对该笔贷款提供担保。
立案后，执行法官迅速前往不动产登记部门对该房产采取查封措施，并前往房屋现场张贴查封公告及封条，更换房屋门锁。没想到，这个执行案件竟然阻碍重重。
【阻碍一】房屋违建
经过调查，发现涉案房产在不动产登记部门设有一个行政限制登记，限制机关为顺义区城市管理综合行政执法局牛栏山执法队，限制原因为房屋存在违章建设。执行法官遂与牛栏山执法队取得联系，确认房产存在违章建设，需要对违章部分拆除并恢复原状。为了确保后续工作顺利开展，牛栏山执法队工作人员与执行法官决定共同前往房屋现场沟通需要拆除范围并讨论拆除方案。
现场沟通过程中，牛栏山执法队工作人员告知执行法官，此处违建已存在多年，之所以迟迟未拆除，是因为被执行人樊某始终不出现，无人承担拆除费用，也无法进场拆除。希望能通过此次执行，一并解决相关违建问题。否则即使拍卖成交，新的购房人也需要面临拆除违建、恢复原状、交易受限等一系列问题。执行法官提出，先由执法队及合作拆迁工程方对拆除违建费用作出预算，再考虑后续如何推进拆迁。
经施工方现场调查后，拆除违建及恢复原状预算费用为十六万余元。执行法官将房产现状、拆迁预算及相应风险在拍卖公告中进行披露。
【阻碍二】案外人主张“买卖不破租赁”
张贴封条后，案外人李某与执行法官联系，称其一次性向被执行人樊某支付二十年租金，承租了该房产，要求法院保障其作为承租人的相关权利。经核实，其租赁合同签订时间晚于抵押登记时间。
根据《物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，执行法官告知其租赁关系不得对抗已登记的抵押权。李某咨询律师后，同意主动配合法院进行腾退。
【阻碍三】疫情期间无法看样
因本案被执行人樊某拒绝配合案件执行，无法对房产进行当事人议价。经申请执行人申请，执行法官在最高院询价评估系统委托淘宝网、京东网、中国工商银行等三家网络询价机构通过大数据查询对涉案房产进行了网络询价。
由于处于疫情期间，涉案房产无法组织大量人员现场看样，不利于房屋成交。为了保障双方当事人利益，执行法官联系拍卖辅助机构一同前往房屋现场拍摄照片及视频，由于该房产为独栋别墅，结构比较复杂，辅助机构还在现场绘制房屋户型后对房屋进行建模并拍摄了AR视频，以帮助意向购买人在网络上更好的感受房屋格局。
顺利交付
2020年5月26日，涉案房产在网络司法拍卖平台上公开进行第一次拍卖，竞买人李某某购得该房屋。支付完拍卖款后，执行法官、竞买人、牛栏山执法队工作人员及施工方一并前往房屋现场进行交接，同时启动对违章建设部分的拆除工作。
2020年7月，涉案房屋违章建设部分拆除完毕并恢复原样，顺义区城市管理综合行政执法局及相关部门完成对房屋的验收后，取消了对涉案房屋的行政限制登记，房屋顺利过户至竞买人名下，房屋也交付竞买人占有使用。
至此，房产处置工作圆满完成，申请执行人特地向执行法官送来感谢信。
尽职尽责，心系民情，北京三中院执行法官升级执行理念，妥善完成执行工作，筑牢公平正义最后一道防线！