总有一些矛盾,需要化解;总有一些心结,需要抚慰。法槌落下,希望给当事人能够看见的正义。
——题记
“早知道是这个结果,我不会买下这套房子。”初见周青,她的眉毛不自觉地拧在一起,舔了一下嘴唇,苦笑着吐出了这句话。
仿佛竹筒倒豆子,言语的碎片拼出一个属于“新北京人”的故事。
阴霾却在阳光后
五年前,周青握着还带着余温的钥匙,第一次打开新家的房门。房子不大,却是属于自己的,孩子上学也有了着落,未来似乎在朝她微笑招手。
然而,阳光之中,仅有几面之缘的出卖人却像一块阴云似有似无地笼罩在周青心头。为什么他看起来总是默默不语,手续都由侄子全权代理?不会还有别的问题吧?想到这里,周青不敢想,也不能想,总会找到种种理由打消内心的疑虑,房子毕竟是他的,买的也很顺利,何况价格确实便宜......
让周青始料未及的是,几年后,小小的疑云却酝酿成了一场祸事。购房合同被法院认定无效,房子需要立刻腾退。出卖方仅同意返还房屋原价,而彼时,周边同户型的房价早已上涨一百余万。
“天塌了。”交谈最后,周青失落离去。
待送走她,天已经黑了,窗外黄叶纷飞,望着办公大楼一盏盏亮着的灯,我陷入了沉思。
周青的案子,背景很清楚:房屋买卖合同已经履行完毕五年后,合同因出卖人智力残疾、出卖行为未征得监护人的同意,被法院认定无效,由周青腾退房屋。同时判决指出,合同无效后,买受人可以就返还财产或者赔偿损失等问题另案主张相应权利。我审理的,正是这个“另案”。
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没有市场价值的房子
案由仍然是房屋买卖合同纠纷,智力残疾的出卖人已经死亡,周青起诉主张出卖人的哥哥,作为唯一法定继承人,返还购房款并赔偿合同无效的损失。庭审中,双方的主要争议焦点集中在了返还房款的数额上。
一般情况下,房屋买卖合同被确认无效后,在确定财产返还的范围时,应参考市场价值及各自过错程度,以确保互相返还的公平性。而本案却无法直接适用上述思路进行处理,因为——这套房子,没有市场价值。
这是一套回迁安置房屋,尚未办理房屋权属证书。鉴定机构也以房屋未能上市交易,无法进行评估为由退回了鉴定。
虽然,没有取得权属证书无法上市交易的房屋,并不意味着一定不存在市场因素。但这么一套房子,应该怎么判,才能避免损害双方当事人的利益,却是个难题。
这也是传统民事案件的难点所在,诉讼的背后,是矛盾纠纷,更是对案件事实的探究和对价值冲突的斟酌。越是隐蔽的事实,越可能影响案件的实质公平,就越需要法官去看见和考量。
多次调解未果,我和合议庭几位同事决定进一步展开事实调查。从当地房管部门、拆迁部门和周边房产中介机构综合的信息显示,房子拆迁和建设手续都是合法的,房屋产权证书将来能够取得。同时,同小区内类似房型存在私下交易的情况,价格早已从原交易价格130万元涨到超过230万元。
第一次称呼“您”
为了把案件办得更扎实,我们再次组织双方进行了一次庭审,重点询问房屋价值,以及能否就房屋的处理方案达成一致。不出意料,双方均希望取得房屋,支付对方房款。
但这次庭审也有了新情况,对于房款的数额,出卖人的哥哥一改此前不认可房屋增值的意见,表示如果周青不返还房屋也可以,但必须在原价基础上再支付100万元作为对价。
虽然双方最终没有达成一致,但却更加坚定了我内心的想法,涉案房屋在当地存在增值,且对这一事实,双方都有一定的心理预期。
房价总有高低起伏,但审判思路必须围绕实事求是、追求公平正义的办案准则展开。在这起案件中,周青对于出卖人的行为能力未能尽到审慎注意义务,对最终合同无效有一定责任;同时出卖人的哥哥未能对被监护人财产尽到管理之责,亦存在过错。综合考虑各种因素,法院最终判决,出卖人的哥哥返还周青170万元,虽未达到周青预期,但也比当初购买时高出不少。案件判决后,双方很快就主动履行完毕。
结案几周后,周青打来电话,语气终于比之前轻快一些。她说,自己已经在找新房子了。
“虽然没有完全支持我的诉求,但我对判决结果表示认同,因为您看到了房屋增值的事实。”这是我们的几次交谈中,她第一次称呼“您”。